21世纪经济报说念记者 唐婧 北京报说念

　　公众期待已久的存量房贷利率下调终于官宣。

　　9月24日，中国东说念主民银行行长潘功胜在国新办发布会上晓喻，缩短存量房贷利率和长入房贷最低首付比例，教导买卖银即将存量房贷利率降至新披发房贷利率隔壁，展望平均降幅在0.5个百分点控制。长入首套房和二套房的房贷最低首付比例，将寰宇层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

　　肤浅测算，以缩短50个基点为例，100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式月供不错减少约300元。而央行上一次全面支持存量房贷利率是在2023年8月，且凭证央行此前露馅数据，上一轮战术实施以来， 跨越23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款东说念主利息支拨约1700亿元， 对减少提前还贷、拉动铺张增长起到显文章用。

　　广来源席产业盘考院资深盘考员马泓告诉记者，这次央行再度下调存量房贷利率，最平直的积极收尾是放松了存量房贷抓有者的偿债压力，缩短提前还贷的诉求，并可能鼓动这部分居民加多其他领域的投资或铺张支拨。同期，新政也为购房者提供更多购房优惠战术，但愿通过下调购房门槛，缩短购房本钱，更好地知足刚性和改善性住房需求。

　　潘功胜展望，这一项战术将惠及5000万户家庭，1.5亿东说念主口，平均每年减少家庭的利息支拨总和好像1500亿元控制，这有助于促进扩大铺张和投资，也成心于减少提前还贷活动，同期还不错压缩违纪置换存量房贷的空间，保护金融铺张者的正当权益，退换房地产市集沉端庄康发展。

　　不外，不同借款东说念主的存量房贷利率下调幅度可能并不沟通。潘功胜示意，之是以说是平均，因为贷款在不同期期披发的，不同期期、不同地区、不同银行，披发的存量房贷利率水平不通常，预测下落的幅度是一个预期的平均数。

　　潘功胜流露，央行近期会细腻发布相关战术文献，由于触及借款东说念主许多，银行也需要有一定的时候进行工夫准备，但愿巨匠耐烦恭候。他还称，下一步，央行也在接洽将带领买卖银行完善按揭贷款的订价机制，由银行、客户两边基于市集化原则自主协商进活动态支持。 

　　将有用阻截提前还贷潮

　　“517”楼市新政发布以来，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套或二套房贷利率也大批参加“3”时间，部分首套以致参加“2”时间。由于存量房贷利率与新披发房贷利率差距的拉大，提前还贷的表象仍然偏多，缩短存量贷款利率的呼声越来越高。

　　受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮表象相比彰着，6月RMBS平均早偿率达到19.3%，要彰着高于昨年同期的12.9%。央行本年7月发布的区域金融运转汇报炫耀，2023年9-12月的月均提前还贷界限是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。这仍是对居民铺张组成较大负面影响，成为本年以来铺张增速偏缓的一个环节原因。

　　与此同期，我国房地产市集还处于深度支持中。凭证国度统计局发布的数据，本年1-8月份，新建商品房销售面积6.06亿平淡米，同比下落18.0%，其中住宅销售面积下落20.4%；新建商品房销售额59723亿元，同比下落23.6%，其中住宅销售额下落25.0%。限度8月末，商品房待售面积7.38亿平淡米，同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%。

　　东方金诚首席宏不雅分析师王青以为，新一轮存量房贷利率下调这将有用阻截提前还贷潮，缓解其对居民铺张的冲击，并开释稳楼市的积极信号。

　　广来源席产业盘考院资深盘考员马泓亦坦言，下调存量房贷利率，最平直的积极收尾是放松了存量房贷抓有者的偿债压力，缩短提前还贷的诉求，并可能鼓动这部分居民加多其他领域的投资或铺张支拨。同期，新政也为购房者提供更多购房优惠战术，但愿通过下调购房门槛，缩短购房本钱，更好地知足刚性和改善性住房需求。

　　不外，多名受访东说念主士皆提到了存量房贷利率下调可能会酿成买卖银行的利润减少，并展望监管层将教导进款利率下调的方式给予配合。据王青测算，限度6月末，存量房贷界限为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约特殊于2023年银行业利润总额的8.2%控制。限度6月末，买卖银行各项进款余额为296.5万亿元。这意味着若进款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。在他看来，两项举措的陆续配合，能够在放松房贷居民家庭包袱的同期，缓解对银行利润的挤压。

　　麟评居住大数据盘考院高档分析师关荣雪告诉记者，存量房贷利率下调短期固然会给银行带来诡计压力，但从永久角度来看，不错减缓现时的提前还贷表象，减缓居民贷款的压力，缩短购房者的走嘴风险，改善铺张预期，提振市集信心。

　　央行露馅数据炫耀，2023年2季度以来，个东说念主住房贷款余额仍是纠合5个季度负增长，从岑岭的38.9万亿元，累计收缩1.1万亿元。

　　下一步再接洽跨行转按揭

　　关于存量房贷跨行转按揭，潘功胜示意，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再接洽是否需要跨行转按揭。

　　接洽到存量房贷利率下调的相关战术文献并未公布，潘功胜所说起的本行转按揭操作模式并未明确，而跨行转按揭在上一轮房地产牛市当中已被叫停，直于本日尚未重启。

　　在此前有计划存量房贷利率支持的命令中，有两种下调方式呼声较高，一是“重订价”，即存量按揭借款东说念主与原贷款银行里面置换或再行协商房贷利率；二是“转按揭”，借款东说念主将现存按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款因素再行缔结按揭契约。

　　中指盘考院战术盘考总监陈娴静曾示意，现时各地存量房贷利率履行情况不一，在现时的市集环境下，借款东说念主与原买卖银行里面置换或原买卖银行平直下调存量房贷利率的方式更为允洽；而通过不同银行之间转按揭的方式，或酿成更大市集竞争，对预期的安靖将形成扰动。

　　也有银行业东说念主士向记者响应，牵挂贸然重启转按揭或会激励买卖银行之间的过度竞争以致恶性竞争，这对净息差仍是收窄至历史低位的我国银行业是不利的。

　　花旗集团大中华区首席经济学家余向荣还曾提出引入典质贷款再融资机制。在利率大幅下落的配景下，居民部门应该有权益和契机跟银行再行议定按揭契约，通过缔结新契约来替代原有的高息契约。

　　“这么的再融资机制，我国（现在）是缺失的。若是引入这么的机制，凭证市集化原则，银行和储户（贷款者）之间不错再行议定利率。”余向荣称，有的居民可能对利率并不解锐，可能不惊悸，这就给银行更多的缓冲周期，幸免了一次性下调对银行体系的冲击。 

　　此外，余向荣还指出，引入市集化再融资机制安排也有永久的克己，比如在宽松周期的情况下，居民部门有了一个渠说念不错缩短付息压力。在地产上行周期的时候，居民部门住房净价值加多，不错多贷小数款，加多一定的杠杆。市集化的存量贷款再融资机制，不错将纸面钞票鼎新为本色的购买力，从永久来讲也成心于开释内需的潜能。

　　民生证券盘考院首席经济学家陶川还提到国外“转按揭”的另一种形式。陶川示意，从国外训戒来看，“转按揭”是政府提振经济的战术选项之一。以好意思国、日本为例，当地产景气度低、居民收入压力较大的阶段，政府通过出台相关战术置换存量房贷，缓解地产相关风险，缩短居民支拨压力，进而安靖经济。 

　　陶川指出，国外转按揭战术实施进程中不仅依靠居民和银行，更依赖政府参与和主导。由于转按揭触及银行、居民等多个部门，国外皮实施转按揭战术时，政府会先竖立一个特定目标主体，用于收购存量房贷，再由该主体给居民提供新的贷款，这么既保证了买卖银行的资产欠债表的健康，也保证了按揭战术实施的范围和收尾。

　　此外，潘功胜还提到“带领买卖银行完善按揭贷款的订价机制，由银行、客户两边基于市集化原则自主协商进活动态支持”。关联词，借款东说念主在银行眼前不时处于错误谈判地位，具体履行层面还有待有计划部门的战术文献进一步厘清。

　　（本报记者林秋彤亦有孝顺）

处事剪辑：李琳琳