李宇嘉（广东省住房战术商议中心首席商议员）

　　近期，跟着新披发个东谈主住房贷款利率陆续走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市集上对于存量房贷利率下调的呼声再起。当今，市集热议的下调神情主要有两个方面，“重订价”和“转按揭”。其中“重订价”是指存量房贷借债东谈主与原贷款银行协商制定房贷新的利率；“转按揭”，是指借债东谈主将房贷从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素缔结按揭条约。

　　凭据央行数据，本年7月新披发房贷利率为3.40%，接头到7月份5年期LPR下调10个基点，展望最新按揭贷款利率约3.30%。前年存量房贷利率调度后，央行暴露2023年9月末存量房贷利率为4.29%。前年10月于今，5年期LPR累计下调35个基点，存量房贷利率降至3.94%。虽然，其间有部分贷款提前偿还，存量房贷利率按3.80%臆想，存量房贷和新增房贷利差约50个基点。存量和新增房贷之间存在赫然的“高利差”。

　　另一方面，近期入款利率陆续回调，融360数字科技商议院监测显现，7月份银行整存整取入款1年期、2年期、3年期、5年期平均利率诀别为1.82%、1.94%、2.34%、2.30%。由此，存量房贷“高利率”的特质突显无遗。

　　当房地产市集预期仍不开朗、入款利率不停走低时，赓续持有高利率的房贷就不合算了，这亦然“提前还贷”甚嚣尘上的触发要素。妥当民气并镌汰存量房贷利率，有助于约束“提前还贷”潮，增多住户持有房贷的积极性，也能踏实银行贷款的盈利水平。另外，镌汰存量房贷利率还有助于镌汰零卖贷款不良率。

　　凭据上市银行财报数据，从2021年底到2024年中，上市银行可比样本住户贷款不良率从0.91%上行41个基点至1.32%，房贷不良率从0.33%上行30个基点到0.63%。凭据克而瑞的抽样探问数据，2024年上半年全司法拍房挂拍范围达20.2万套，同比2023年同时增多12%，赓续立异高，而平均成交率只消17%，平均折价率达到33%，意味着银行贷款或承受亏空。

　　若镌汰存量房贷利率50个基点，等额本息的30年期100万房贷，月供会减少300~400元。对世俗家庭来说，月供对生计耗损的压力赫然松开，还能开释出耗损空间。本年1~7月份，社会耗损品零卖总数同比增长3.5%，比拟2019年1~7月份该筹画8.8%的增幅回落赫然。其中，新市民掂量的北上广诀别下跌2.8%、0.8%和0.3%。

　　不外，下调存量房贷利率，会对银行利润形成影响。凭据广发证券的商议，限制2024年6月底，交易银行按揭贷款余额约37.8万亿元，存量房贷利率下调50个基点，镌汰银行息差和税前金钱利润率约5.8个基点，影响利润增幅约6.4%。但拉长来看，接头到前文所述的多厚利好，相配是抵耗损基本面的利好、对“提前还贷”的约束，镌汰存量房贷利率或是必要的。

　　可是，这可能是从静态看问题。事实上，近期银行存贷款环境发生的最大变化，便是资金开端端老本变高。本年以来，跟着入款利率下跌和对入款“手工补息”的限制，入款搬家到银行领悟市集。本年上半年，银行领悟范围越过29万亿元，靠拢历史高点。凭据中信证券臆想，在国有银行的带动下，2024年下半年领悟范围有望从头站上31万亿元的历史高位。银行领悟径直对接技俩投资，利率比入款要高，这亦然提振社会投融资心理的收受。

　　在全社会融资需求疲弱的情况下，银行驱动积极操作和买入政府债券，以科创企业、中小微企业为要点，统筹作念好金融“五篇大著述”，开荒“央行—财政”的货币战术传导新渠谈，且已部分取代“央行—商行”的传统渠谈，成为新技巧稳增长、惠民生、促转型的金融高质料发展新神情之一。何况，镌汰投融资老本是这一新神情的中枢履行。

　　截止到8月底，我国10年期、30年期国债利率诀别降至2.1%和2.3%，改日或将赓续下跌，这也导致银行净息差赓续在警戒线下方走低。8月9日，国度金融监督经管总局发布二季度银行保障业筹画数据情况。其中，本年二季度银行业净息差为1.54%，邻接六个季度低于1.8%的警戒线。因此，新的存贷款环境下、新的责任下，赓续镌汰存量房贷利率濒临两难窘境。

　　在9月5日举行的“鼓动高质料发展”系列主题新闻发布会上，央行暗意，“受银行入款向资管居品分流的速率、银行净息差收窄的幅度等要素影响，存贷款利率进一步下行还濒临一定敛迹”，这谈出了调降的难度。笔者觉得，前年9月份逾越22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内赓续下调的可能性较小。

　　不外，央行也指出，“央即将密切不雅察战术后果，凭据经济还原情况、方向罢了情况和宏不雅经济运行濒临的具体问题，合理把捏货币战术调控的力度和节律”。笔者觉得，在住户防患性储蓄倾向较高的情况下，镌汰月供带动的耗损增长不可高估。改日，淌若提前还贷再次泛起，存量和增量房贷的利差进一步扩大，收入抵耗损的制约也赓续加大，不摒除镌汰存量房贷利率的可能。

连累剪辑：张文