着手：期间周报

　　“大家王人在合并条船上。”

　　在被投资者问及旗下高端市集海港城本年上半年的销售显露时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是恢复，“咱们的显露与市场一致，莫得跑赢大盘，挥霍类与非挥霍类之间莫得太大互异，everybody is in the same boat。”

　　耗尽市场插足退换周期，高端市集未能走出零丁行情。房地产市场退换的压力运转膨胀到向来庄重的港资房企，维港两岸的置地广场、太古广场、IFC、K11、海港城等高端市集背后的港资房企们，不得不直面市场下行的挑战。

　　本年上半年，以长实集团、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代表的老牌港资房企，出现盈利下滑致使失掉的情况。

　　凭据Wind统计数据，本年上半年，长实集团、新宇宙发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里成就、九龙仓置业8家港资房企整个终了营业收入约1033亿港元，同比下滑18.64%；终了包摄母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。

　　多家房企均在财报或事迹会上抒发了对市场持续下行的担忧。

　　长实集团在财报中默示，地缘政事压力及贸易打破持续为全球经济带来各式挑战；九龙仓置业指出，本港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及东谈主手短缺影响业务营运智商，零卖业和旅店业饱受耗尽模式转化的冲击；恒隆地产董事长陈文博坦承，“股价也好，事迹也好，有小数挑战，有小数压力。”

　　事迹承压，但多数港资房企仍抒发了对畴昔的恒久看好，抄底投资。

　　恒隆地产和香港置地借市场退换期，对旗下上海恒隆广场、香港中环置地广场进行扩建升级。太古地产主席白德利称，太古地产的一千亿港币投资狡计进展理念念，迄今已快活投放特殊60%资金。

　　“尽管中枢市场出现疲态，尤其香港办公楼市场显露低迷，但咱们关于在中国香港和中国内地的自己业务永久增长也曾充满信心，尤其看好北京、上海及大湾区。”白德利默示。

　　隐衷失掉

　　往常三年，港资房企的营业收入、净利润就已呈现下滑趋势，本年的降幅尤为显著。

　　Wind统计数据显现，2022年至2024年的上半财年，长实集团、恒隆地产等8家港资房企的总营业收入永别为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元，包摄母公司股东的净利润永别为418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。

　　本年上半年，多家房企盈利出现双位数的跌幅，个别失掉。

　　其中，长实集团收入220.08亿港元，同比下降10.55%，股东应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元下降16.47%。净利润下滑的原因指向物业销售收入阐发减少导致利润孝顺裁减——上半年长实集团终了物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；终了收益18.21亿港元，同比下降48.41%。

　　太古地产的收入则为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比下降19%。太古地产行政总裁彭国邦默示，尽管2023年权贵复苏，香港零卖组合期内受多项宏不雅经济不明朗身分影响，持续出境旅游及旅客耗尽习尚更动，均对零卖市场产生不利影响。

　　恒隆地产收入约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比减少55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在恢复媒体发问时直言，“你问我畴昔的远景，咱们也看不透，暂时也不敢望得太远，现下是保本保命的技能。”

　　香港置地、九龙仓置业、新宇宙发展则隐衷出现失掉。

　　本年上半年，香港置地终了收入9.72亿好意思元，较去年同时的6.70亿好意思元增长45.1%，但包摄于股东的净失掉从去年同时的3.33亿好意思元扩大至8.33亿好意思元。

　　九龙仓置业收入65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应占失掉10.52亿港元，与去年同时的盈利18.05亿港元比较，骤降158.28%。

　　九龙仓置业将事迹寂寥归因于市场疲弱。“香港入境旅游正在笨重经营之际，出境旅游日益增多亦进一步打击土产货耗尽。本年首两个月，举座零卖销售在低基数下增长平平，后来在三月份出现转念点，疫情后收复朝上的走势中止并掉头向下，第二季的零卖销售更出现双位数急剧下滑。”

　　新宇宙发展的事迹预报称，由于在2023财年落成并嘱托的主要形状败落收益阐发、投资及发展物业及商誉重估或耗蚀失掉、出售事项的阐发失掉，以及年内利率持续高企及东谈主民币贬值，其瞻望于2024财年录得股东应占失掉（包括持续及已休止经营业务）为190亿港元至200亿港元之间。

　　账面巨“亏”

　　港资房企盈利下滑原因有二：一是赢利变得更难了，卖房、收租的收入王人在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。

　　长实集团、太古地产、香港置地王人是香港著名“地面主”，在中环、尖沙咀等中枢性段坐拥多量经营性物业。由于市场不景气和供应多余，领有香奈儿、爱马仕、路易威登等挥霍牌佃户的包租公们也过起了紧日子。

　　本年上半年，太古地产香港零卖物业组合太古广场、太古城中心、东荟城名店仓的零卖额永别下落13%、4%、3%，房钱收入同比下落3%至11.98亿港元；办公楼物业组合方面，由于供应束缚增多，重复需求疲软，房钱受压，房钱收入下落7%至25.76亿港元，禁止本年6月末的出租率为89%。

　　恒隆地产本港市场的租借业务收入下落8%至15.48亿港元。零卖物业由于主要生意区及旅游区部分主要佃户房钱下调，导致收入下挫；办公物业靠近市场不景，恒隆地产主动下调部分办公楼房钱，主要波及中环一带佃户，收入下落14%，出租率为83%。

　　九龙仓置业两大生意地标海港城和期间广场写字楼部分，出租率永别为88%、87%，收入永别下落2%、8%，盈利永别下落5%、10%，生意部分获利于海港城面向广东谈长达530米的临街店面上的16个挥霍牌赓续劝诱繁多主顾到访购物，盈利保持微增。

　　“现在整个物业种类王人供过于求，惟冀（但愿）汇率和利率等周期性身分改善后，需求得以回升。”九龙仓置业默示。

　　投资物业账面价值缩水，对当期利润显露形成负面影响，是港资房企盈利智商减弱的主因。

　　投资物业重估损益，是企业所持有的生意、旅店、办公等投资物业，在阐发期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益。当行业承压，投资物业公允价值下降，房企的事迹显露弗成幸免受到波及。

　　投资物业公允价值大幅缩水，是九龙仓置业事迹由盈转亏的主要原因。凭据九龙仓置业公告，禁止本年6月末，其投资物业财富总数为2230亿港元，产生2%的重估减值。其中，海港城（不包含三间旅店）评估值下降29亿港元至1516亿港元，期间广场估值下降13亿港元至460亿港元。

　　在计入投资物业重估减值后，九龙仓置业股东应占溢利失掉10.52亿港元；若剔除减值影响，举座营收、盈利基本与去年同时持平。九龙仓置业措置层默示，要是零卖市场显露持续疲弱，不排斥下半年仍需要减值。

　　值得忽闪的是，九龙仓置业在财报中指出，集团财富净值较五年前裁减16%。

　　失掉8.3亿好意思元的香港置地相同将事迹寂寥归因于减值拨备。

　　香港置地默示，内地房地产市场环境变化使集团对征战形状的订价进行全面审查，计提了整个2.95亿好意思元的非现款拨备，受影响的形状主要位于武汉、南京和重庆的非黄金地段。

　　“这些拨备是当基于市场可比价钱的预期销售价钱低于账面价值才需要计提的”，如扣除非经常性拨备影响，香港置地本年上半年股东应占利润为2.88亿好意思元，天然同比下降31.75%但仍保持盈利。

　　重仓内地的新宇宙发展亦出现无数账面浮亏。

　　禁止2023年末，新宇宙发展在内地的土储总建面约435万粗浅米，中枢物业发展形状主要漫衍于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等城市。受房价回调影响，新宇宙发展在2024财年进行一次性非现款重估或耗蚀失掉，总数在85亿港元至95亿港元之间，瞻望录得股东应占失掉在190亿港元至200万港元之间。

　　不外，对投资物业进行减值拨备，是房企提前开释风险的老例操作，而非经营层面出现根人道问题。

　　太古地产本年上半年录得投资物业公谈值失掉8.79亿港元，2023年同时为16.35亿港元。“投资物业公谈值变动属于非现款性质，不会对公司的营运现款流或股东应占基本溢利组成任何影响”，白德利说。

　　抄底投资

　　关于大部分港资房企来说，当下的困难简易是其数十年乃至上百年发展长河中的一朵浪花。见惯了风波的“老船主们”纷繁在市场谷底追加投资，希冀把捏市场轮转契机。

　　“太古地产对中国内地市场永久远景之信心，响应在狡计中的投资形状上。”白德利默示，太古地产的千亿港元投资狡计进展理念念，迄今已快活投放特殊60%资金，其中，投放500亿港元于内地市场，进一步扩展及擢升现存形状；投放300亿港元于香港市场，扩展中枢生意物业组合太古坊及太古广场；投放200亿港元于香港、内地、东南亚多个新市场，发展住宅买卖形状。

　　太古地产在内地的投资主要位于上海、西安、三亚、广州及北京。

　　在上海，太古地产落地两个大型概述体形状，上海前滩概述发展形状、上海洋泾概述发展形状，上海已成为太古地产在内地业务边界最大的城市。在广州，太古地产与广州珠江实业集团互助，在荔湾聚龙湾片区成就大型概述发展形状的零卖部分，并于本年8月投得河汉路387号形状，革命手脚高档零卖物业太古汇的新增部分，令太古汇建筑面积增长43%。

　　彭国邦默示，太古地产的1000亿港元投资狡计自2022年布告鼓动于今进展理念念，尤其是中国内地市场，中国内地市场为推动收入增长的要道，在永久扩展狡计中亦具有勤勉的政策真义。

　　“于2027年前在6个内地城市发展11个主要以零卖主导的大型生意形状”——这是白德利给太古地产制定的谋划。

　　恒隆地产礼聘扩建上海恒隆广场。

　　陈文博称，上海的竞争越来越利害，恒隆广场扩建看法即是提供更多空间，得志当客岁轻东谈主的需求。“趁宏不雅市场的放缓技能，要是咱们不错不花太多钱，然而不错让咱们的家具作念得更好，其实更应该加速进行。”

　　香港置地在6月底布告启动“Tomorrow’s CENTRAL”形状，狡计投资特殊4亿好意思元，扩建升级置地广场零卖物业组合，为主顾带来顶级摧残购物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多家现存挥霍牌佃户亦将荒谬投资约6亿好意思元，参与形状遐想与打造清新体验。

　　相对而言，欠债净额与总本钱净额比仅为5.5%的长实集团较为保守。长实集团主席李泽钜默示，长实有耐性，从来不会抱有“志在必得”的心态。“当香港或内地有巨大的投资契机时，咱们有智商随时动用多量资金归来进行投资。”

　　尽管措置层们在事迹会上、在财务报表中集体开释信心，默示看好市场恒久向好，但脚下的困难亦是客不雅存在的。

　　摩根大通、花旗银行等机构对多家港资房企给出中性评级。

　　基于对长实集团畴昔盈利远景的评估，花旗银即将长实集团的谋划价从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长实集团手脚香港的主要塞产征战商，领有多个在建和狡计中的形状。相干词，市场环境的变动和形状进展的不笃定性可能对公司的盈利智商产生影响。

　　吴天海也说，“咱们瞻望本年下半年不会有太大的惊喜。”

背负剪辑：尉旖涵